Wycena nieruchomości inwestycyjnych wg MSR 40

Piotr STASZKIEWICZ
biegły rewident, Audit Partner w RSM Poland

Nie tak dawno pisałem o błędnym podejściu do wyceny środków trwałych (model przeszacowania). Często w modelu „przeszacowania” spółki dokonują wyceny majątku trwałego do wartości godziwej i zaprzestają amortyzacji. Tym samym następuje pomieszanie zasad z tymi, które zostały ustalone dla wyceny nieruchomości inwestycyjnych. To właśnie wg MSR 40 jednostka może wyceniać swoje nieruchomości inwestycyjne wg wartości godziwej i nie dokonywać amortyzacji. Ale po kolei…

Po pierwsze[1] należy wspomnieć, iż nieruchomości inwestycyjne zostają wycenione wg ceny nabycia lub w wysokości poniesionych kosztów, łącznie z kosztami transakcyjnymi (MSR 40, paragraf 20)[2].

Po drugie, zgodnie z paragrafem 30 MSR 40 jednostka dla późniejszej wyceny może wybrać model wyceny wg wartości godziwej albo model „kosztowy”. Ważne, aby wybrane podejście stosowane było do wszystkich nieruchomości inwestycyjnych.

O modelu kosztowym można znaleźć kilka informacji w paragrafie 56 MSR 40, w tym odesłanie do zasad wyceny środków trwałych wg MSR 16 (Rzeczowe aktywa trwałe), ale także MSSF 5 (Aktywa do zbycia) czy MSSF 16 (Leasing)[3]. W dalszej części artykułu nie będę się skupiał jednak na tym podejściu.

Koncentrując się na podejściu opartym na późniejszej wycenie wg wartości godziwej, chciałbym zwrócić uwagę na kilka kwestii, które niestety często powodują błędną wycenę i/lub prezentację w sprawozdaniu finansowym:

• zachęca się jednostki stosujące MSSF, aby wycena wg wartości godziwej była dokonywana przez niezależnego eksperta (MSR 40, paragraf 32);
• zyski/straty ze zmiany wartości godziwej muszą zostać odniesione w rachunek zysków i start (paragraf 35);
• wycenę w oparciu o wartość godziwą należy (chyba że zajdą okoliczności uniemożliwiające wycenę wg wartości godziwej) stosować do m.in. momentu zbycia nieruchomości czy do przeklasyfikowania na środki trwałe;
• należy unikać podwójnego ujawnienia aktywów w bilansie – m.in. środki trwałe nowo oddane czy ulepszone są często częścią nieruchomości inwestycyjnej i zawierają się w wycenie wg wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej (podnoszą jej wartość); dlatego też należy zwracać szczególną uwagę na środki trwałe w budowie, które mogą zostać włączone w wycenę nieruchomości inwestycyjnej; innym przykładem mogą być środki trwałe wpływające na wycenę nieruchomości inwestycyjnej, podczas gdy są one elementem leasingu finansowego innego aktywa, prezentowanego odrębnie od nieruchomości inwestycyjnej;
• konieczny jest szereg ujawnień w sprawozdaniu finansowym – m.in. należy zwrócić uwagę, by pokazać skutki zmiany wartości godziwej odrębnie od skutków różnic kursowych w sytuacji wyceny nieruchomości inwestycyjnej w walucie innej niż waluta prezentacyjna sprawozdania – przykład niżej.

Przykład

Nieruchomość inwestycyjna na 31.12.2015 roku została wyceniona wg wartości godziwej[4] na 1.000 EUR, a ujęcie w sprawozdaniu jednostki wg waluty funkcjonalnej nastąpiło po kursie 4,0 PLN za EUR, czyli w kwocie 4.000 PLN. Na koniec 2016 roku wartość nieruchomości inwestycyjnej ustalono na 4.400 PLN, głównie w wyniku osłabienia się PLN wobec EUR (kurs 4,5 PLN za EUR). Spółka wykazała zyski w pozycji „aktualizacja nieruchomości inwestycyjnych” w rachunku zysków i strat w kwocie 400 PLN. Jednakże, jak łatwo się domyślić, nastąpił spadek wartości nieruchomości liczony w EUR z poziomu 1.000 EUR do około 977,9 EUR. Jak zatem przedstawić te zmiany w wycenie w sprawozdaniu/rachunku wyników?

Moim zdaniem można by zastosować podejście polegające na ustaleniu:

• „co by było gdyby” stara wartość wyrażona w EUR została przeliczona po nowym kursie;
• zmiany wartości godziwej w walucie wyceny (EUR) po nowym kursie.

Zatem:

• zmiana w wyniku osłabienia złotówki wynosi: 1.000 EUR x (4,5 – 4,0) = +500 PLN
• zmiana w wyniku spadku wartości godziwej wynosi: 22,1 EUR x 4,5 = -100 PLN (w przybliżeniu).

Finalnie zatem jednostka powinna była pokazać w rachunku zysków i strat stratę na zmianie wartości godziwej w kwocie 100 PLN oraz zyski z tytułu różnic kursowych kwocie 500 PLN.

Po kolejną porcję praktycznych informacji związanych z MSSF błędnie przedstawianymi w literaturze krajowej tudzież w sprawozdaniach spółek stosujących MSSF, zapraszam na nasz blog: www.rsmpoland.pl/pl/blog.