Podatek VAT od sprzedaży nieruchomości przez osoby prywatne

W artykule odpowiadamy na pytania:

• Czy transakcja sprzedaży nieruchomości, w ramach której osoba prywatna korzysta z pomocy pełnomocnika, może być objęta podatkiem VAT?
• Jakie działania podjęte przez osobę prywatną mogą doprowadzić do opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości?
• Jak opodatkowana jest sprzedaż nieruchomości z majątku wspólnego małżonków?

W pierwszej połowie 2025 r. zapadły dwa ważne orzeczenia – jedno przed Naczelnym Sądem Administracyjnym (NSA), drugie przed Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) – odnośnie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości dokonywanej przez osoby prywatne. Obydwa rozstrzygnięcia są niezwykle ważne w kontekście oceny przesłanek warunkujących to, kto może zostać uznany za podatnika VAT (i czy w konsekwencji sprzedaży dojdzie do powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży). Co niezwykle istotne, TSUE wypowiedział się także na temat tego, jak należy traktować małżeńską wspólność majątkową w przypadku takich transakcji.

Wpływ pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości na status podatnika VAT

W polskim systemie podatkowym osoby prywatne, które dokonują okazjonalnej sprzedaży składników majątku osobistego (np. zbycia nieruchomości), co do zasady nie są objęte podatkiem VAT. Przepisy pozwalają jednak nałożyć na taką transakcję podatek VAT w przypadku, gdy sposób przygotowania lub przeprowadzenia sprzedaży odpowiada działaniom typowym dla rynku profesjonalnego, prowadzonym przez inne podmioty w ramach działalności gospodarczej. Nie jest przy tym istotne czy dana osoba fizyczna faktycznie prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą, czy nie. 

Granica między zarządzaniem majątkiem prywatnym a sprzedażą profesjonalną bywa jednak nieostra, a jednym z czynników często branych pod uwagę przy ocenie tego typu działań przez polskie organy podatkowe i sądy administracyjne, jest fakt udzielenia przez podatnika sprzedającego nieruchomość pełnomocnictwa.

Bierny prywatny sprzedawca i aktywny nabywca kupujący nieruchomość w ramach działalności gospodarczej

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) z 8 sierpnia 2021 r., sygn. I SA/Sz 486/21, sąd rozpatrywał sytuację, w której osoba prywatna sprzedała działkę spółce akcyjnej. Przed finalizacją umowy sprzedaży (w ramach umowy przedwstępnej), kupujący otrzymał od sprzedającego pełnomocnictwo do występowania w imieniu sprzedającego przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń związanych z planowaną przez nabywcę inwestycją, która miała być zlokalizowana na przedmiotowej działce.

Taki model postępowania odpowiada typowej praktyce rynkowej zgodnie z którą nabywca warunkuje nabycie nieruchomości od uzyskania przez sprzedającego odpowiednich dokumentów urzędowych (na przykład decyzji podziałowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, etc.), co stanowi potwierdzenie i zabezpieczenie dla nabywcy, że jego planowane zamierzenia inwestycyjne będą możliwe do zrealizowania na danej nieruchomości. 

W takim zatem przypadku to sam nabywca – na podstawie uzyskanego od sprzedającego pełnomocnictwa – podejmuje działania, aby zweryfikować warunki zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS) uznał w wydanej przez siebie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego, że w powyższej sytuacji sprzedający działał jak przedsiębiorca, co oznacza, że powinien zapłacić należny podatek VAT od sprzedaży działki. Organ uzasadniał swoje podejście tym, że sposób przeprowadzenia transakcji wskazywał na współdziałanie obu stron (sprzedającego i kupującego), które pozwalało uznać, że proces zakupu nieruchomości stanowił pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Dodatkowo, według DKIS, działania nabywcy (realizowane w imieniu sprzedającego na podstawie pełnomocnictwa) zwiększały wartość sprzedawanej działki i uczyniły nieruchomość bardziej atrakcyjną rynkowo, co w ocenie organu podatkowego jest zabiegiem wykraczającym poza zwykłe rozporządzanie majątkiem prywatnym sprzedającego.

WSA nie podzielił jednak tego stanowiska. Sąd przyznał rację wchodzącemu w spór z organami podatkowymi sprzedającemu i uznał, że w przypadku zbycia tej nieruchomości osoba prywatna nie podlega podatkowi VAT. W swoim uzasadnieniu WSA wyraźnie zaznaczył, że aktywność skarżącego nie wykraczała poza zwykły, racjonalny zarząd majątkiem prywatnym i nie nosiła cech aktywności wykonywanej zawodowo i w sposób profesjonalny. Co niezwykle istotne – jak zauważył sąd – czynności podejmowane przez nabywcę, w ramach pełnomocnictwa udzielonych przez sprzedającego, wykonywane były w interesie nabywcy, którego intencją było jak najlepiej przystosować nieruchomość do własnych celów.

Powyższy wyrok WSA został zaskarżony przez organ podatkowy do NSA, który jednak oddalił skargę wyrokiem z 23 kwietnia 2025 r., sygn. I FSK 2150/21.

Wyrok TSUE – to nie forma, ale skala i charakter działań decydują o tym, czy trzeba zapłacić podatek VAT od sprzedaży nieruchomości

W wyroku z 3 kwietnia 2025 r., o sygnaturze akt C‑213/24, również TSUE odniósł się do kluczowej w praktyce kwestii granicy między zarządzaniem majątkiem prywatnym a sprzedażą podlegającą opodatkowaniu VAT.

Punkt wyjścia w unijnym wyroku odnoszącym się do polskiej sprawy stanowił stan faktyczny, w którym małżeństwo (osoby prywatne), zdecydowało się na sprzedaż swoich nieruchomości we współwłasności, jednak czynności przygotowawcze do tej sprzedaży zleciło profesjonalnemu przedsiębiorcy. Ten, działając jako pełnomocnik, przeprowadził szereg działań: podzielił nieruchomość, skontaktował się z urzędem w celu wprowadzenia zmian w planie zagospodarowania przestrzeni, nabył grunt pod drogi prowadzące do nieruchomości, uzbroił teren, przeprowadził działania marketingowe reklamując przedmiot transakcji i przygotował umowy sprzedaży.

TSUE uznał, że choć wszystkie czynności były podejmowane przez profesjonalnego pełnomocnika, to nie zmienia to oceny sytuacji podatkowej samych właścicieli gruntów, których dochód ze sprzedaży nieruchomości powinien zostać w tym przypadku opodatkowany podatkiem VAT. Trybunał podkreślił, że nawet jeśli dana osoba powierza działania sprzedażowe innemu podmiotowi, to nadal może być uznana za podatnika VAT jeżeli bezpośrednio (lub za pośrednictwem pełnomocnika) podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. 

Kluczowe znaczenie ma tu charakter tych działań: właściciel przekracza granicę zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, jeśli, poprzez swojego pełnomocnika, angażuje środki typowe dla profesjonalistów takie jak:

• uzbrojenie terenu,
• prowadzenie działań reklamowych,
• wnoszenie o zmiany planistyczne,
• działania inwestycyjne. 

Takie zachowania nie są już neutralne z punktu widzenia VAT i – jak wskazał TSUE – wpisują się w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania dochodu, co uzasadnia opodatkowanie.

Wnioski praktyczne płynące z wyroków uściślających opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

Wyroki WSA i TSUE niosą ze sobą ważne konsekwencje dla osób prywatnych sprzedających nieruchomości. Przede wszystkim wskazują, że polskie organy podatkowe nie mogą uznać sprzedawcy za podatnika VAT bezrefleksyjnie i z automatu. Nawet jeśli transakcja sprawia wrażenie profesjonalnie zorganizowanej, to kluczowe znaczenie wciąż ma analiza konkretnego przypadku – przede wszystkim celu sprzedaży, kontekstu przeprowadzanej transakcji oraz stopnia zaangażowania sprzedającego. To właśnie rzeczywista aktywność (lub jej brak) po stronie sprzedającego decyduje o ewentualnym opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT.

W praktyce organy podatkowe często przyjmują, że jeśli sprzedający udziela komuś pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości, to stanowi to istotną przesłankę do uznania, że sprzedający podejmuje działania wykraczające poza zwykłe zarządzanie majątkiem prywatnym. Tymczasem nie jest to wcale tak oczywiste, a cel i zakres udzielonego pełnomocnictwa mają naprawdę duże znaczenie dla oceny statusu sprzedawcy w kontekście opodatkowania VAT. 

Jak wynika z przytoczonych wyroków sądów administracyjnych, jeśli działania podejmowane w ramach udzielonego pełnomocnictwa prowadzone są w interesie nabywcy, to należy uznać, że udzielone pełnomocnictwo nie stanowi argumentu za uznaniem działań sprzedającego za wykraczające poza gospodarowanie majątkiem prywatnym. Inaczej będzie jednak, jeżeli pełnomocnik będzie działać faktycznie wyłącznie w interesie i na rzecz sprzedającego. 

Jak na rozliczanie podatku ze sprzedaży nieruchomości wpływa wspólność majątkowa?

W przytoczonym wyżej wyroku TSUE odniósł się także do kwestii małżeńskiej wspólności majątkowej w kontekście opodatkowania podatkiem VAT prywatnej sprzedaży nieruchomości wspólnej.

Unijny trybunał przyjął stanowisko, że – zgodnie z polskim ustawodawstwem – w sytuacji, gdy pomiędzy małżonkami istnieje małżeńska wspólność majątkowa (oraz małżonkowie ci występują względem osób trzecich wspólnie, na przykład wspólnie zawierając umowy), możliwe jest uznanie wspólności ustawowej za odrębnego podatnika VAT.

Dotychczasowa praktyka organów podatkowych w Polsce

Dotychczas, ze względu na brak jednoznacznych przepisów w ustawie o VAT, polskie organy podatkowe i sądy administracyjne stosowały praktykę zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości z majątku wspólnego małżonków (o ile nie była wykonywana w ramach działalności gospodarczej któregoś z tych małżonków) była traktowana jako sprzedaż wykonana przez dwóch podatników VAT (oboje małżonków) – oczywiście zakładając, że transakcja podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. 

W efekcie transakcję rozliczano po połowie, zakładając, że każde z małżonków sprzedaje swoją, równą część. 

Skutki wyroku TSUE dla małżonków płacących podatek od sprzedaży nieruchomości

Wyrok TSUE, w zakresie, w jakim odnosi się do kwestii rozpoznania jako podatnika VAT instytucji małżeńskiej wspólności majątkowej, można ocenić jako rewolucyjny.

Należy więc oczekiwać, że – ze względu na brak odpowiednich przepisów polskiego prawa podatkowego – podejście przyjęte przez unijny trybunał znacząco wpłynie na działania naszego ustawodawcy i z pewnością nie pozostanie bez konsekwencji w stosunku do dotychczasowej praktyki polskich organów podatkowych oraz sądów administracyjnych.

Co więcej, w praktyce małżonkowie mają obecnie bardzo mocny argument za tym, że transakcje pomiędzy nimi, na gruncie podatku VAT, są neutralne jeżeli dotyczą przedmiotów należących do ich małżeńskiej wspólności majątkowej. Warto więc przyjrzeć się bliżej dostępnym opcjom i możliwościom pozwalającym minimalizować obciążenia podatkowe. Jeśli poszukują państwo wsparcia w rozliczaniu podatku od nieruchomości – lub po prostu porady podatkowej – zapraszamy do kontaktu.