Wynajem mieszkania nie uprawnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej
29 lipca 2016 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach wydał kolejną już negatywną interpretację dotyczącą ulgi mieszkaniowej (znak: IBPB-2-2/4511-532/16/JG). Organ podatkowy odmówił podatnikowi prawa do ulgi mieszkaniowej w przypadku, w którym podatnik miał zamiar wynajmować mieszkanie, a zamieszkać w nim dopiero w przyszłości.
Sprawa dotyczyła podatnika, który nabył w drodze spadku udział we własności nieruchomości, która następnie, przed upływem pięciu lat, została sprzedana. Zawarto przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości,
na mocy której podatnik otrzymał zadatek. Za otrzymane środki zakupił udział w nieruchomości (nabycie nowego lokalu nastąpiło przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości).
Po otrzymaniu pozostałej kwoty ze sprzedaży podatnik kupił kolejną nieruchomość. Obie nieruchomości weszły do jego majątku osobistego. Podatnik wskazał, że planuje zamieszkać w nich sam lub umożliwić zamieszkanie w nich swoim dzieciom. Do tego czasu nie wykluczył, że mieszkania będą wynajmowane.
Podatnik zastanawiał się, czy będzie uprawniony do skorzystania z ulgi mieszkaniowej jeżeli nabył więcej niż jedno mieszkanie oraz czy lokale mogą być czasowo wynajmowane. Rozważał też, czy sfinansowanie nabycia lokalu z otrzymanego zadatku uprawnia go do skorzystania ze zwolnienia, jeżeli umowa sprzedaży odziedziczonego mieszkania została zawarta po nabyciu nowego lokalu i dokonaniu zapłaty.
ZASPOKOJENIE POTRZEB MIESZKANIOWYCH
Zdaniem organu podatkowego ustawodawca regulując kwestię zwolnienia nie ograniczył wydatkowania środków z tytułu zbycia nieruchomości tylko do jednego celu wskazanego w art. 21 ust. 25 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361; ze zm.; zwana dalej: „UPDOF”). W konsekwencji podatnik, aby uzyskać prawo do ulgi mieszkaniowej nie musi ograniczać się do zakupu tylko jednego lokalu mieszkalnego. Warunkiem jest, aby każdy z zakupionych lokali służył faktycznemu zaspokajaniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych. Zatem podatnik może przeznaczyć przychód ze sprzedaży nieruchomości na nabycie więcej niż jednego mieszkania, pod warunkiem, że faktycznie w nich zamieszka.
Organ podatkowy wskazał, że mieszkania, które nie są zamieszkane przez podatnika, tzn. są niewykorzystywane do zamieszkania lub są wykorzystywane do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, nie uprawniają do skorzystania z ulgi. Wypełnieniem celu mieszkaniowego nie jest planowanie zamieszkania w nabytych nieruchomościach w przyszłości. Zrealizowanie własnej potrzeby mieszkaniowej powinno zostać spełnione w chwili jej nabycia. Realizacją celu mieszkaniowego jest zapewnienie tzw. „dachu nad głową”, nie wystarczy aby podatnik został właścicielem mieszkania. Zakup nieruchomości, a następnie jej wynajem nie da uprawnienia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
Podejście organów znajduje potwierdzenie w wyrokach sądów administracyjnych. Przykładowo WSA w Łodzi w wyroku z 15 marca 2016 r. o sygn. akt I SA/Łd 1356/15 uznał, że oparcie prawa do ulgi na zamiarze nabycia nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe, może prowadzić do nadużyć w zakresie korzystania ze zwolnień podatkowych. Korzystanie z ulgi mieszkaniowej ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe podatnika, zatem zakup mieszkania, a następnie jego wynajem nie spełnia celu określonego
w przepisie. Również w wyroku z 20 października 2014 r. WSA w Łodzi (sygn. akt I SA/Łd 908/14) orzekł, że zakup lokalu z zamiarem zamieszkania w nim, który to lokal ostatecznie został wynajęty nie uprawnia do skorzystania z ulgi.
Podkreślenia wymaga fakt, że zarówno organy podatkowe (w przeszłości) jak i sądy administracyjne nie są w tej kwestii jednomyślne. Przykładowo WSA w Bydgoszczy w wyroku z 20 października 2015 r. o sygn. akt I SA/Bd 791/15 orzekł, że czasowe wynajęcie lokalu mieszkalnego, nabytego w zamiarze zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych nie oznacza, że wydatek na spłatę kredytu nie został poniesiony na własne cele mieszkaniowe.
ZAKUP MIESZKANIA ZA ŚRODKI POCHODZĄCE Z ZADATKU
Organ podatkowy w wydanej interpretacji uznał, że nabycie lokalu mieszkalnego z zadatku uzyskanego w związku z zawartą umową przedwstępną, nie może stanowić podstawy do skorzystania ze zwolnienia. W jego ocenie zwolnienie może obejmować przychód, który jest wydatkowany dopiero od dnia odpłatnego zbycia. Oznacza to, że dla obliczenia zwolnionego dochodu mogą być uwzględnione tylko wydatki poniesione najwcześniej w dniu odpłatnego zbycia nieruchomości. Wskazuje na to literalne brzmienie art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF oraz zwrot „począwszy od”, określający od którego momentu można dokonać określonej czynności. Dla zwolnienia istotne jest aby przychód był wydatkowany nie wcześniej niż od dnia odpłatnego zbycia.
W wyroku z 19 stycznia 2016 r. WSA w Gdańsku (sygn. akt I SA/Gd 1629/15) wyraził zgoła odmienne stanowisko. Istotną kwestią dla możliwości skorzystania z ulgi jest cel jakim jest nabycie lokalu mieszkalnego. Zdaniem Sądu z przepisu nie można wywnioskować, że nabycie nowego lokalu mieszkalnego musi nastąpić nie wcześniej niż uzyskanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Sąd wskazał ponadto, że zawarcie umowy przedwstępnej oraz otrzymanie zadatku od nabywcy, a następnie zakończenie procesu zawarciem umowy sprzedaży jest ciągiem zdarzeń składających się na proces odpłatnego zbycia. Podkreślił, że zawarcie umowy przedwstępnej jest pierwszym dniem składającym się na proces sprzedaży nieruchomości. W rezultacie za „dzień zbycia”, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF można uznać zarówno dzień pierwszy jak i ostatni dzień tego procesu.
Odmiennie orzekł WSA w Opolu w wyroku z 7 maja 2014 r. o sygn. akt I SA/Op 264/14. Sąd wskazał, że uwzględnienie zadatku mogłoby doprowadzić do nadużyć, ponieważ ewentualne późniejsze rozwiązanie umowy prowadziłoby do nieuprawnionego skorzystania z ulgi.
Przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej wciąż budzą kontrowersje. Z uwagi na to, że nie są wystarczająco precyzyjne sprawiają problemy interpretacyjne. W związku z tym zarówno orzecznictwo jak i interpretacje prezentują sprzeczne stanowiska świadczenia.
Jeśli mają Państwo jakiekolwiek pytania lub wątpliwości, zachęcamy do kontaktu z naszym ekspertem Piotrem LISSEM:
e-mail: ekspert@rsmpoland.pl
tel. +48 61 8515 766
fax +48 61 8515 786
