RSM Poland
Languages

Languages

Valutazione degli investimenti immobiliari secondo IAS 40

Piotr STASZKIEWICZ
revisore contabile, Audit Partner presso RSM Poland

Di recente ho discusso dell’approccio errato nella valutazione delle immobilizzazioni (modello di rideterminazione). Spesso nel modello di rideterminazione le società effettuano la valutazione delle immobilizzazioni finanziarie fino al fair value e concludono l’ammortamento. Al contempo si verifica una sovrapposizione dei principi con quelli definiti per la valutazione degli investimenti immobiliari. Proprio secondo IAS 40 il soggetto economico può stimare i propri investimenti immobiliari in base al fair value e non eseguire l’ammortamento. Veniamo tuttavia con ordine.

Per primo[1] bisogna menzionare che gli investimenti immobiliari sono valutati in base al prezzo d’acquisto o all’importo delle spese sostenute, unitamente alle spese di transazione (IAS 40, paragrafo 20)[2].

In secondo luogo conformemente al paragrafo 30 di IAS 40 il soggetto, al fine di effettuare una valutazione successiva, può scegliere il modello fair value o il modello “delle spese”. Occorre sottolineare che l’approccio scelto deve essere applicato a tutti gli investimenti immobiliari.

Alcune informazioni sono reperibili sul modello delle spese nel paragrafo 56 di IAS 40, tra cui il riferimento ai principi di valutazione delle immobilizzazioni secondo IAS 16 (immobilizzazioni), ma anche IFRS 5 (cessioni) oppure IFRS 16 (leasing)[3]. Nella parte successiva dell’articolo non mi concentrerò tuttavia su tale approccio.

Alla luce dell’approccio basato sulla valutazione successiva di fair value, vorrei soffermarmi su alcune questioni che causano sovente una valutazione errata e/o una nota nel bilancio:

  • si incentivano i soggetti che utilizzano IFRS affinché la valutazione fair value sia eseguita da un esperto indipendente (IAS 40, paragrafo 32);
  • gli utili/le perdite derivanti dalle modifiche del fair value devono essere inseriti nel conto economico (paragrafo 35);
  • la valutazione fair value deve (fatte salve le circostanze che rendano impossibile detta valutazione) essere applicata fino alla vendita degli immobili per riclassificare le immobilizzazioni;
  • occorre evitare una doppia indicazione relativa alle attività nello stato patrimoniale, tra cui le recenti immobilizzazioni o quelle migliorate facenti sovente parte dell’investimento immobiliare e comprese nella valutazione fair value dell’investimento immobiliare (aumentandone così il valore); pertanto occorre prestare particolare attenzione alle immobilizzazioni in corso che possono essere incluse nella stima dell’investimento immobiliare; un altro esempio è rappresentato dalle immobilizzazioni che influiscono sulla valutazione dell’investimento, quando fanno parte di un leasing finanziario o di un’altra attività, presentata separatamente dall’investimento immobiliare;
  • è fondamentale avere una serie di indicazioni nel bilancio – occorre fare in modo di mostrare le conseguenze della modifica del fair value separatamente dalle conseguenze delle differenze delle oscillazioni valutarie nella valutazione dell’investimento immobiliare in una valuta diversa da quella di presentazione del bilancio. Un esempio qui di seguito.

Esempio

L’investimento immobiliare al 31.12.2015 è stato valutato secondo il fair value [4] a 1.000 EUR, e l’inserimento nel bilancio del soggetto secondo la valuta funzionale è avvenuto in base al tasso di cambio  4,00 PLN/EUR, pertanto per un importo pari a 4.000 PLN. Alla fine del 2016 il valore dell’investimento immobiliare si attestava attorno ai 4.400 PLN, principalmente in ragione dell'indebolimento dello zloty rispetto all’EURO (4,5 PLN/EUR). La società ha registrato dei profitti alla voce “aggiornamento degli investimenti immobiliari” nel conto economico per un importo pari a 400 PLN. Tuttavia risulterà evidente un calo del  valore dell’immobile calcolato in EURO da 1.000 EURO  a circa 977,9 EURO. In che modo possiamo presentare queste modifiche nel rendiconto finanziario?

A mio modo di vedere si potrebbe ricorrere all’approccio seguente:

  • “cosa succederebbe se” il vecchio importo espresso in EURO  venisse calcolato in base al nuovo tasso di cambio;
  • modifiche del fair value nella valuta della stima immobiliare (EUR) in base al nuovo cambio

Alla luce di quanto sopra:

  • il cambiamento successivamente all’indebolimento dello zloty è pari a: 1.000 EUR x (4,5 – 4,0) = +500 PLN
  • il cambiamento successivamente alla diminuzione del fair value è pari a: 22,1 EUR x 4,5 = -100 PLN (circa).

Il soggetto avrebbe pertanto dovuto mostrare nel conto economico la perdita derivante dalla modifica di fair value per un importo pari a 100 PLN e gli utili a titolo delle differenze del tasso di cambio per un valore di 500 PLN.

Per maggiori informazioni in merito alla presentazione errata di IFRS nelle pubblicazioni nazionali dei bilanci delle società che utilizzano IFRS, vi invito a leggere il nostro blog. www.rsmpoland.pl/it/blog.

 

[1] Dedicherò un articolo a parte alla questione concernente la differenza tra gli investimenti immobiliari, il leasing o le immobilizzazioni.

[2] IFRS, Londra, 2016.

[3] IFRS 16 tra poco sostituirà IAS 17.

[4] Alla definizione di fair value è stato dedicato il capitolo IFRS 13.