RSM Poland
Languages

Languages

Evaluation des immeubles de placement selon IAS 40

Piotr STASZKIEWICZ
commissaire aux comptes, Audit Partner RSM Poland

Il n’y a pas longtemps, nous avons parlé de l’approche erronée de l’évaluation des immobilisations corporelles (modèle de réévaluation). Souvent, en appliquant le modèle de « réévaluation », les sociétés procèdent à l’évaluation de l’actif immobilisé en fonction de la juste valeur, en négligeant l’amortissement. Par conséquent, la norme applicable à l’évaluation des immobilisations corporelles est mélangée avec celle relative à l’évaluation des immeubles de placement. C’est en appliquant la norme IAS 40 qu’une entité peut évaluer ses immeubles de placement à la juste valeur, sans procéder à l’amortissement. Mais commençons dès le début …

Premièrement[1], il faut dire que les immeubles de placement sont évalués au prix d’achat ou au coût supporté, dont les coûts de transaction (IAS 40, paragraphe 20)[2].

Deuxièmement, en vertu du paragraphe 30 d’IAS 40, pour procéder à l’évaluation comptable une entité doit choisir soit le modèle de la juste valeur, soit le modèle du  « coût », l’important, c’est que la même méthode soit appliquée à tous ses immeubles de placement.

Plusieurs informations relatives au modèle du coût sont présentées dans le paragraphe 56 d’IAS 40, dont une référence sur les règles d’évaluation des immobilisations selon IAS 16 (Immobilisations corporelles), mais aussi IFRS 5 (Actifs détenus en vue de la vente) ou IFRS 16 (Crédit-bail)[3]. Néanmoins, dans la suite du présent article je ne rentrerai pas dans le détail concernant ce modèle.

En me concentrant sur le modèle basé sur l’évaluation à la juste valeur, j’aimerais indiquer plusieurs questions qui, hélas, sont souvent à l’origine d’une évaluation erronée et/ou d’une présentation incorrecte dans les états financiers :

  • les entités appliquant l’IFRS pour évaluer la juste valeur sont encouragées à recourir à un expert indépendant (IAS 40, paragraphe 32);
  • un profit / une perte résultant d’une variation de la juste valeur doit être comptabilisé(e) en résultat net (paragraphe 35);
  • une évaluation à la juste valeur (sauf circonstances rendant impossible une évaluation à la juste valeur) doit être appliquée, entre autres, jusqu’au moment de la cession de l’immeuble ou jusqu’au moment de son reclassement en immobilisations;
  • il faut éviter une double présentation de l’actif au bilan - entre autres, les immobilisations nouvellement mises à disposition ou améliorées font souvent partie d’un immeuble de placement et elles sont comprises dans l’évaluation à la juste valeur d’un immeuble de placement (en augmentant sa valeur) ; pour cette raison, il faut surtout faire attention aux immobilisations en cours qui sont susceptibles d’être incluses dans l’évaluation d’un immeuble de placement ; un autre exemple concerne les immobilisations ayant un impact sur l’évaluation d’un immeuble de placement, tandis qu’elles constituent un élément d’un crédit-bail relatif à un autre actif, présenté indépendamment de l’immeuble de placement;
  • il faut plusieurs comptabilisations aux états financiers - entre autres, il faut faire attention de présenter les effets de la variation de la juste valeur, indépendamment des effets des écarts de change au moment de l’évaluation d’un immeuble de placement en monnaie différente que celle présentée dans les états financiers - un exemple ci-après.

Exemple

Un immeuble de placement a été évalué au 31.12.2015 à la juste valeur[4] de 1.000 EUR, sa comptabilisation dans les états financiers de l’entité en monnaie fonctionnelle étant faite au taux de 4,0 PLN/EUR, à savoir au montant de 4.000 PLN. A la fin de l’année 2016, la valeur de l’immeuble de placement était de 4.400 PLN, principalement à cause de la chute du PLN par rapport à l’EUR (taux de change : 4,5 PLN/EUR). La société a déclaré un profit de 400 PLN dans la rubrique « réévaluation des immeubles de placement » en résultat net. Cependant, comme il est facile de deviner, la valeur de l’immeuble en EUR a noté une baisse depuis 1.000 EUR à environ 977,9 EUR. Comment donc présenter cette variation de l’évaluation aux états financiers / au compte de résultat?

A mon avis, il serait possible d’appliquer une approche dont l’objectif serait de:

  • « voir ce que l’on obtiendrait » si l’ancienne valeur exprimée en EUR était recalculée en appliquant un nouveau cours de change;
  • voir la variation de la juste valeur en monnaie de l’évaluation (EUR) en appliquant un nouveau cours de change.

Par conséquent :

  • une variation due à la chute de zloty se présente comme ci-après : 1.000 EUR x (4,5 - 4,0) = +500 PLN
  • une variation due à la chute de la juste valeur se présente comme ci-après: 22,1 EUR x 4,5 = -100 PLN (résultat approximatif).

En résultat, l’entité aurait dû présenter au résultat net une perte de 100 PLN due à la variation de la juste valeur et un profit de 500 PLN résultant de l’écart de change.

Vous pouvez consulter notre blog www.rsmpoland.pl/fr/blog pour connaître quelques autres erreurs liées à l’application de l’IFRS relevées dans notre littérature professionnelle ou dans les comptes annuels des sociétés appliquant l’IFRS.

 

[1] Un article séparé sera consacré aux différences entre les immeubles de placement, le crédit-bail et les immobilisations.

[2] IFRS, Londres, 2016.

[3] IAS 17 sera bientôt remplacée par IFRS 16.

[1] IFRS 13 est consacré entièrement à l’évaluation de la juste valeur.