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Immobilien-Investitionen in Polen – für kleinere und größere Investoren überlegenswert

Wir sprechen Ihre Sprache auch wenn es sich um abstrakte steuerliche Themen handelt. Steuern lässt sich leider auch bei gut bekannten Themen nicht vermeiden. Wenn man in Immobilien investieren will – muss man auch das Steuerliche vorab in Betracht ziehen. Wenn man dazu noch in einem fremden Land investieren will – sind die Zweifel umso größer. Das heißt aber noch lange nicht, dass eine solche Investition viel mehr kompliziert als z.B. in Deutschland sein muss. Wie bei vielen anderen Sachen – es ist wesentlich einfacher, wenn man vom Anfang an eine gute Unterstützung bekommt. Diese garantiert z.B. ein eingespieltes Team von Fachberatern: Immobilienmakler, Steuerberater und Fachbuchhalter. Aller Anfang ist schwer… dann aber schon sehr einfach und unkompliziert. Hören Sie für wenige Minuten zu.

Erhältlich bei:

 

Zusammenfassung aus dem dritten Abschnitt:

  1. In Polen gibt es niedrigere Einkommen- und Körperschaftsteuersätze, von welchen man profitieren kann. Die Erstattung der Mehrwertsteuer (genauer gesagt: der Vorsteuer) am Anfang der Investition ist auch eine gute Nachricht – man soll alles aber vorsichtig und längerfristig planen.
  2. Die zahlreichen Formalien sind nur zu Beginn der Investition zu erledigen – später funktioniert alles mehr oder weniger „automatisch“. Man darf ruhig schlafen, wenn man sich vom Anfang an gut beraten lässt – vorzugsweise auf Deutsch. Eine solche Beratung wird jetzt immer öfter angeboten – selbst in Polen findet man gute zweisprachige Fachberater.
  3. Die Gewinne aus Immobilien in Polen werden grundsätzlich in Polen versteuert – dennoch will das deutsche Fiskus davon wissen, weil man u.U. auf die deutsche Einkünfte einen höheren effektiven Steuersatz anwenden muss. Die Doppelbesteuerung wird aber durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Polen ausgeschlossen.
  4. Die Übersicht der relevanten polnischen Steuersätze: Mehrwertsteuer bei Ferienwohnungen: 8%, Einkommensteuer: 17% und 32% (stufenweise Progression) oder 8,5% und 17% (pauschal, ohne Werbungskosten), Körperschaftsteuer: 19% (in einigen Fällen, bei Neugründungen: nur 9%).

 

Transkription

Herzlich willkommen in unserer dritten Folge des Podcasts „Steuern in Polen leicht erzählt“. Mein Name ist Przemysław Powierza, ich bin Steuerberater in Polen und Tax Partner bei RSM Poland. Ich fange immer wieder mit den gleichen Worten an, das heißt: „Business first“. Und ich will damit nicht wie Donald Trump klingen, der immer wieder mit seinem „America first“ schon bisschen langweilig ist, aber das Ziel ist eigentlich das gleiche – Sie zu überzeugen, dass es tatsächlich so ist: Business first, das heißt: das Steuerliche soll ja im Hintergrund bleiben. Die Steuern sollen nicht so kompliziert sein, dass sie uns einfach ruhig nicht schlafen lassen. Und wir sprechen über die Steuern einfach und hoffentlich auch verständlich. So verständlich, dass Sie nie mehr einfach dem Gedanken folgen: „Die verkomplizieren alles. Die machen alles einfach viel schwieriger, als es in der Wirklichkeit ist“. Und „Die“ sind die Buchhalter, die Finanzleute und die Berater. Nein, es darf nicht so komplex sein und es ist auch nicht so komplex. Manchmal muss man sich einfach gut vorbereiten.

Die dritte Folge heißt „Immobilieninvestitionen in Polen“ und ich möchte Sie ganz kurz überzeugen, dass es momentan eine sehr gute Alternative zu der ganz einfachen Geldanlage ist. Vor einiger Zeit habe ich mit einem bekannten Immobilienmakler aus Deutschland gesprochen, der übrigens auch mit uns kooperiert, und wir haben einfach paar Gedanken ausgetauscht, wie es derzeit in Polen von der formalen Seite aussieht, wenn man sich die Gedanken über die möglichen Immobilieninvestitionen in Polen macht. Ist das wirklich so kompliziert? Ist das wirklich so mühselig alles? Muss man viel in die Beratung voran investieren oder lässt das sich irgendwie, vielleicht nicht einfach aber mindestens bequem organisieren?

Sehen wir uns dann mal an, was für die Themen während des Gesprächs aufgetaucht sind. Der Immobilienmakler hat einmal festgestellt, dass viele jetzt die Kunden aus Deutschland mit der möglichen Umsatzsteuererstattung in Polen anlocken. Aber was wirkt hier eigentlich so anlockend? Kann man wirklich bei der Investition in eine Immobilie in Polen sofort die 23% der Umsatzsteuer, denn wir haben jetzt den Steuersatz von 23% in Polen, auf eigenes Bankkonto bekommen und bekommt man einfach diese Steuer erstattet? Theorie ist ja immer schön. Praxis – wie oft – weniger schön, auf jeden Fall nicht so einfach. Vor allem müsste man hier ganz deutlich machen, dass es sich hier nicht um eine klassische Erstattung dieser Mehrwertsteuer handelt, also wir kriegen kein Geschenk, sondern man darf das Recht auf Vorsteuerabzug geltend machen, wenn man aber eine reguläre, professionelle Geschäftstätigkeit im Bereich der Vermietung und Verpachtung in Polen betreibt. Man muss also mit anderen Worten zunächst Kaufmann in Polen werden und dann die richtige Geschäftstätigkeit im Bereich der Vermietung auf Dauer führen. Das – können Sie sich gut vorstellen – erzwingt wiederum einige Formalien, wie eine steuerliche Registrierung, wie die Buchhaltung zum Beispiel, wie die Beachtung von diversen lokalen polnischen Regelungen, rechtlichen Vorschriften usw., also das alles, was normalerweise mit einem mindestens Einzelunternehmen zusammenhängt. Man kann sich aber vorstellen, wenn man z.B. die Handelsgesellschaft gründet, da gibt es noch mehrere Formalien, die zu beachten sind. Kann man die mühseligen Formalien irgendwie weniger mühselig machen oder muss man einfach durch? Ja, man muss einfach durch, obwohl es einfach nicht so viele mühselige Formalien im Fall einer Investition in Immobilie in Polen gibt. Und die volle Erstattung dieser Mehrwertsteuer, die ebenso anlockend wirkt, ist natürlich möglich, aber nur dann erreichbar, und hier muss man ganz ehrlich sein, wenn die Vermietung von einer solchen Immobilie in Polen für mindestens zehn Jahre angedacht wird. Also wir müssen in einer Investitionsperspektive von mindestens zehn Jahren denken oder denken können, damit wir wirklich mit einer vollen Erstattung rechnen dürfen. Wieso? Also eine Immobilie arbeitet in einem Unternehmen länger, das ist ja normal, Immobilie ist in der Regel viel wert, also wird auch auf eine längere Zeit im Unternehmen als Vermögensbestandteil angesetzt und man profitiert davon auch über einen längeren Zeitraum hinweg. Und dem wird auch Rechnung getragen, also die Vorsteuer oder der Vorsteuerabzug wird auf zehn Jahre erstreckt. Also man bekommt eigentlich jedes Jahr eine Überprüfung, ob da sich nichts an dem Recht auf Vorsteuerabzug geändert hat. Und 10 Jahre lang muss man einfach die gleichen Konditionen stets erfüllen. Kann man eigentlich dann bei einer geplanten Investition in Polen alle Formalien, alle Planungen ohne Polnischkenntnisse erfüllen? Kann ich mich z.B. dann gut und bequem und einfach mit den polnischen Beamten kommunizieren? Das ist eine gute Frage. Vor 10, 15 Jahren war das gar nicht so selbstverständlich. Im Moment gibt es zwar Gemeinden und Finanzämter, besonders in den zu Deutschland angrenzenden Kommunen, wo man auch Beamten trifft, die z.B. eine ausreichende Deutschkenntnis haben, immerhin muss man aber stets in dem Kopf haben, dass es eher ein sehr seltener Fall ist. Und zudem kommt natürlich die Notwendigkeit, manchmal wirklich recht komplexe Steuervorschriften oder Vorschriften zu der selbständigen Geschäftstätigkeit im Griff zu behalten, wodurch selbst die polnischen Staatsbürger diese Themen eher den Fachberatern, Experten überlassen. Beherrscht man aber die polnische Sprache nur geringfügig oder gar nicht, was ja Ihr Regelfall ist, so empfiehlt sich doch, einen deutschsprachigen Berater zu finden, bzw. ein deutschsprachiges Beraterteam zu engagieren, selbst wenn das am Anfang natürlich mehr Kosten mit sich bringt. Längerfristig, und hier kann ich Sie versichern, wird sich das aber sowieso lohnen, da man durch diese Kommunikation, die in solchem Fall sehr gut, reibungslos verläuft, viel Zeit spart, und man kann auch sagen: da kauft man sich einfach Ruhe. Gut, angenommen, dass wir alle Bedingungen erfüllen, wann bekommen wir denn bei einer Investition in Immobilie in Polen die Erstattung der Umsatzsteuer durch das polnische Finanzamt? Und hier muss man ja klar sagen, dass sofern man die grundlegende Bedingung erfüllt, dass man selbst besteuerte Umsätze ausführt, also ich habe schon eine Immobilie, ich habe die gekauft, ich habe sie vollständig aufgebaut, ausgestattet, ich kann diese jetzt vermieten, dann heißt das: ich werde meinen Kunden, die dann von dieser Immobilie Gebrauch machen, 8% der polnischen Umsatzsteuer in Rechnung stellen. Und erst dann, wenn man ja selbst diese besteuerten Umsätze ausführt, darf man die Erstattung der Mehrwertsteuer beantragen, und zwar schon nach dem Abschluss der ersten Abrechnungsperiode und in Polen ist das grundsätzlich ein Monat, also sofort, am Anfang der ganzen Geschäftstätigkeit. Bei den hohen Erstattungsbeträgen, und eigentlich bei dem Kauf von Immobilien ist das regelmäßig der Fall, muss man zugleich leider mit einer genauen Prüfung des polnischen Finanzamtes rechnen, bei welcher sich um größere Beträge handelt, welche auf das Bankkonto des antragstellenden Unternehmers erstattet werden sollen. Da wird man vorsichtig, da prüfen natürlich die Beamten, was der Fall ist, warum man überhaupt die Erstattung beantragt und ob diese begründet ist. Somit kann man jetzt kurz zusammenfassen: landet das Geld auf unserem Bankkonto in der Praxis nach ungefähr drei, vier, fünf Monaten. Und als registrierter Unternehmer wird man dann als inländischer Steuerpflichtiger behandelt. Das hat zur Folge, dass wenn wir eine solche Erstattung bekommen wollen, dann müssen wir auch ein polnisches Bankkonto haben, d.h. ein Bankkonto bei einer polnischen Bank, bzw. bei einer polnischen Niederlassung einer ausländischen Bank. Das muss man auch beachten und sich rechtzeitig darum kümmern. Was passiert aber, wenn ich mein Planungshorizont, mein Investitionshorizont für mindestens zehn Jahre erstrecken soll? Was passiert, wenn ich doch meine polnische Immobilie aus irgendwelchen Gründen, welche natürlich unerwartet auftreten können, vor Ablauf dieser zehnjährigen Frist verkaufen muss? Ja, das Vorsteuerabzugsrecht wird – haben wir gerade gesagt – bei Immobilien über zehn Jahre geprüft, beobachtet. Und falls man innerhalb dieser Periode die Geschäftstätigkeit doch abschließt, bzw. – was weiß ich, die Immobilie plötzlich nur für steuerbefreite Umsätze, also für Wohnzwecke oder völlig privat zu nutzen beginnt, dann ist dieser steuerfreie bzw. nicht steuerbare Umsatz entstanden, wodurch wir unser Recht auf Vorsteuerabzug eingeschränkt haben, d.h. man müsste mindestens einen Teil der bereits erstatteten Steuer an die polnische Finanzverwaltung in entsprechender Proportion zurückzahlen. Das hängt natürlich davon ab, zu welchem Zeitpunkt wir dann die Verwendung der Immobilie faktisch ändern werden. Wie sieht das aber mit der Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer in Polen aus? Die Einkommensteuer, wenn es um die Tätigkeit im Bereich der Vermietung und Verpachtung geht, wird grundsätzlich in dem Staat erhoben, in welchem sich die Immobilie befindet. Also hier hätten wir keine Zweifel, wenn ich eine Immobilie in Polen habe, führe ich die diesbezüglichen Steuern, auch die Körperschaftsteuer in Polen ab. Und diese Regelung ergibt sich direkt aus dem deutsch-polnischen Doppelbesteuerungsabkommen, wodurch dann die Steuern von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Polen an den polnischen Fiskus gelangen. Es gibt aber hier zwei Möglichkeiten: einmal, im Regelfall, einen progressiven Stufentarif anzuwenden, derzeit betragen dann die Steuersätze in Polen 17% und 32% je nach Höhe der Bemessungsgrundlage, mit der Möglichkeit natürlich, etwaige Werbungskosten noch bei der Festlegung der Bemessungsgrundlage abzusetzen oder einfach eine einfache Pauschale, ebenfalls progressive, anzuwenden, welche 8,5% zu einer bestimmten Schwelle von Einkünften und später 17% aber schon ohne Werbungskostenabzug beträgt. Also hier, zwecks Entscheidung, ist es eine reine Mathematik, da muss man sich einfach kalkulieren: was für Kosten dann bei mir anfallen werden? Wie viele? Wie groß? Wie lange? Dann kann ich den break event point ansetzen und dann entscheiden, was sich dann in dem konkreten Fall einfach besser lohnt. Welche Werbungskosten darf ich dann ansetzen? Wählt man die Besteuerung nach allgemeinen Grundsätzen, also diesen progressiven Stufentarif von 17% und 32%, wesentlich weniger als in Deutschland, so darf man die Werbungskosten wie z.B. diverse Medien, externe Dienstleistungen wie Putzdienst z.B., was weiß ich bei einer kleinen Sanierung auch irgendwelche Handwerksarbeiten, solche Dinge, aber auch z.B. Abschreibung für die Immobilie ansetzen, was schon ein beträchtlicher Betrag sein kann. Es gibt natürlich noch weitere Möglichkeiten, hier müsste man aber die Sache schon individuell prüfen. Ja, wenn ich in Polen die Immobilien habe, wenn ich in Polen die Steuern drauf zahle, muss ich überhaupt noch mit dem deutschen Fiskus zu tun haben? Na ja, die Mieteinkünfte werden zwar vollständig in Polen der Besteuerung unterworfen und daher sind sie nach dem Doppelbesteuerungsabkommen in Deutschland freigestellt, das ist ja der Sinn und Zweck der Vermeidung der Doppelbesteuerung, es gibt aber noch so was wie Progressionsvorbehalt, so schön heißt das. D.h. der deutsche Fiskus, mit einfachen Worten, darf die Einkünfte zwar nicht besteuern, weil diese ja eben in Polen besteuert werden, muss aber über diese informiert werden, weil hier für die Berechnung des effektiven Einkommensteuersatzes bzw. Körperschaftsteuersatzes in Deutschland diese polnischen Einkünfte mitberücksichtigt werden, d.h. sie werden zunächst addiert, dann wieder subtrahiert, man errechnet aber damit einen effektiven Steuersatz in Deutschland, welcher dann auf die deutschen Einkünfte, falls diese überhaupt vorliegen, anzuwenden ist.

Also Fazit hier: wie kann man erfolgreich in Immobilien in Polen investieren? Ich würde sagen: ein guter Immobilienmakler und ein guter Steuerberater bedeuten im Endergebnis eine optimale Lösung für alternative Gewinne. Machen Sie sich bitte Gedanken, ob das auch in Ihrem Fall zutrifft, ob Sie vielleicht dann eine Geldanlage haben, die unglücklicherweise jetzt gar nicht gut wächst, bzw. gar keinen Profit gibt. Heutzutage ist es eigentlich so, dass die Bankanlagen sich eigentlich verkleinern eher als vergrößern. Also vielleicht könnte man doch über eine Investition in Polen nachdenken und man braucht wirklich keine Angst zu haben – es ist auch nicht so kompliziert, wie man sich das vorstellen kann, insbesondere nicht dann, wenn man mit guten Fachberatern kooperiert und sich von diesen gut betreuen lässt. Hätten Sie dazu noch mehr Fragen, können Sie uns gerne jederzeit ansprechen. Für heute wär’s alles. Ich bedanke mich fürs Zuhören und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Moderator:

Przemysław POWIERZA

Przemysław POWIERZA

Tax Partner, Steuerberater (PL), Zul.-Nr.: 11204, öffentlich bestellter und vereidigter Übersetzer und Dolmetscher für deutsche Sprache (Zul.-Nr.: TP/86/09).

Przemysław ist Absolvent der Europa-Universität Viadrina in Frankfurt/Oder. Er studierte an der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät mit Schwerpunkt Steuern und Steueroptimierung. Bei RSM Poland arbeitet Przemysław seit 2005. Zwei Jahre später wurde er zum Manager der Abteilung, die die deutschsprachigen Mandanten betreut (sog. German Desk). Seit 2009 ist er Partner in der Steuerberatungsabteilung. Er leitet beratungsbezogene Projekte im Bereich der Umsatzsteuer sowie Streitigkeiten mit den Finanzbehörden (einschließlich der Vertretung vor den Verwaltungsgerichten). Er ist auch als Dozent für den Verein der Buchhalter in Polen tätig und zudem publizierte eine Reihe von Aufsätzen im Bereich des Steuerrechts. Im Rahmen der täglichen Praxis ist Przemyslaw für deutschsprachige Unternehmer tätig, die ihre Investitionen in Polen in verschiedenen Formen realisieren – als Repräsentanzen, Niederlassungen und Tochtergesellschaften.

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