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Bewertung von Investitionsimmobilien nach IAS 40

Piotr STASZKIEWICZ
Wirtschaftsprüfer, Audit Partner bei RSM Poland

Vor nicht so langer Zeit habe ich über eine falsche Methode der Bewertung von Sachanlagen (Neubewertungsmodell) geschrieben. Bei dem "Neubewertungsmodell" nehmen Gesellschaften häufig eine Bewertung von Sachanlagen zum beizulegenden Zeitwert vor und hören mit der Abschreibung auf. Somit werden die Regeln mit denjenigen durcheinander gebracht, die zur Bewertung von Investitionsimmobilien festgelegt wurden. Ein Unternehmen kann eben nach IAS 40 seine Investitionsimmobilien zum beizulegenden Zeitwert bewerten und sie dann nicht mehr abschreiben. Also, jetzt der Reihe nach ...

Erstens[1] muss bemerkt werden, dass Investitionsimmobilien zum Anschaffungspreis oder in Höhe der getragenen Aufwendungen einschließlich der Transaktionsaufwendungen bewertet werden (IAS 40, Paragraph 20)[2].

Zweitens kann ein Unternehmen gemäß Paragraph 30 von IAS 40 für die nachträgliche Bewertung das Bewertungsmodell zum beizulegenden Zeitwert oder das Anschaffungskostenmodell wählen. Es ist wichtig, dass die gewählte Methode auf alle Investitionsimmobilien angewandt wird.

Zu dem Anschaffungskostenmodell kann man einige Informationen in Paragraph 56 von IAS 40, darunter einen Verweis auf die Regeln zur Bewertung von Sachanlagen nach IAS 16 (Sachanlagevermögen) und IFRS 5 (zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte) oder IFRS 16 (Leasing)[3] finden. Im Folgenden konzentriere ich mich allerdings nicht auf diese Methode.

Wenn wir uns auf die Methode konzentrieren, die auf einer nachträglichen Bewertung zum beizulegenden Zeitwert beruht, möchte ich Sie auf ein paar Fragen aufmerksam machen, die leider häufig eine falsche Bewertung und/oder eine falsche Darstellung im Jahresabschluss zur Folge haben:

  • es wird den Unternehmen, die IFRS anwenden, nahe gelegt, die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert von einem unabhängigen Experten vornehmen zu lassen (IAS 40, Paragraph 32);
  • die Gewinne/Verluste aus der Änderung des beizulegenden Zeitwerts sind auf die Gewinn- und Verlustrechnung zu beziehen (Paragraph 35);
  • die Bewertung in Anlehnung an den beizulegenden Zeitwert ist (es sei denn, dass Umstände vorliegen, die keine Bewertung zum beizulegenden Zeitwert ermöglichen) u.a. auf den Zeitpunkt der Veräußerung der Immobilie oder auf die Umklassifizierung in die Sachanlagen anzuwenden;
  • man soll die doppelte Darstellung der Vermögenswerte in der Bilanz vermeiden - u.a. sind neu überlassene oder verbesserte Sachanlagen häufig ein Teil einer Investitionsimmobilie und sie sind in der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der Investitionsimmobilie enthalten (sie erhöhen ihren Wert); deswegen muss man auf Anlagen im Bau besonders aufpassen, die in die Bewertung der Investitionsimmobilie einbezogen werden können; ein anderes Beispiel können Sachanlagen sein, die die Bewertung einer Investitionsimmobilie beeinflussen, während sie Teil des Finanzierungsleasings für einen anderen Vermögenswert sind, der separat von der Investitionsimmobilie ausgewiesen wird;
  • notwendig ist eine Reihe von Eintragungen in den Jahresabschluss - es ist u.a. darauf zu achten, dass die Folgen einer Änderung des beizulegenden Zeitwerts getrennt von den Folgen von Kursdifferenzen aufgezeigt werden, wenn eine Investitionsimmobilie in einer anderen Währung als die zu Ausweiszwecken im Jahresabschluss verwendete Währung bewertet wird  - siehe Beispiel unten.

Beispiel

Eine Investitionsimmobilie wurde zum 31.12.2015 zum beizulegenden Zeitwert[4] mit 1.000 EUR bewertet und im Jahresabschluss des Unternehmens in der Funktionswährung zum Wechselkurs 4,0 PLN = 1 EUR, d.h. mit 4.000 PLN ausgewiesen. Ende 2016 wurde der Wert der Investitionsimmobilie auf 4.400 PLN, hauptsächlich wegen des Wertverlusts von PLN gegenüber EUR (Wechselkurs 4,5 PLN = 1 EUR), festgesetzt. Die Gesellschaft hat einen Gewinn in der Position "Neubewertung von Investitionsimmobilien" in der Gewinn- und Verlustrechnung mit 400 PLN ausgewiesen. Wie man sich aber denken kann, ist der Wert der Immobilie, gerechnet in EUR von 1.000 EUR auf circa 977,9 EUR gefallen. Wie sollen also diese Änderungen an der Bewertung in dem Jahresabschluss/in der GuV dargestellt werden?

Meiner Meinung nach könnte man eine Methode anwenden, die

  • in der Ermittlung "was denn wäre, wenn" man den alten Wert in EUR zum neuen Kurs umrechnen würde;
  • in der Ermittlung der Änderung des beizulegenden Zeitwerts in der Bewertungswährung (EUR) zum neuen Kurs besteht.

Also:

  • beträgt die Änderung durch den Wertverlust des Zloty: 1.000 EUR x (4,5 – 4,0) = +500 PLN
  • beträgt die Änderung durch den Rückgang des beizulegenden Zeitwerts: 22,1 EUR x 4,5 = -100 PLN (ungefähr).

Letztendlich hätte das Unternehmen also in der Gewinn- und Verlustrechnung einen auf die Änderung des beizulegenden Zeitwerts zurückzuführenden Verlust in Höhe von 100 PLN und einen aus den Kursdifferenzen resultierenden Gewinn in Höhe von 500 PLN ausweisen sollen.

Um mehr praktische Informationen über die IFRS zu finden, die in der Literatur hierzulande und in den Jahresabschlüssen von Gesellschaften, die die IFRS anwenden, falsch präsentiert werden, besuchen Sie unseren Blog unter: www.rsmpoland.pl/de/blog.

 

[1] Dem Thema der Differenzierung zwischen Investitionsimmobilien, Leasing und Sachanlagen wird ein gesonderter Artikel gewidmet.

[2] IFRS, London, 2016.

[3] IFRS 16 ersetzt bald IFRS 17.

[4] Der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts wurde gesondert IFRS 13 gewidmet.

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